日前，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布特别报告《中国物业投资指南之零售物业篇》，分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会，并得出结论：上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地，对于二线城市，如沈阳和无锡，则建议投资者在进行零售物业投资时需多加谨慎。
   
    京沪杭位居前三
   
    得益于零售投资市场的高流动性，稳定的租金增长以及较强的消费能力，上海在报告排名中位列榜首。作为我国最大的两个超级城市之一，上海也是国际零售商进入中国市场的其中一个首选5地。对于投资者来说，投资上海零售物业的最大挑战可能是其偏低的投资回报率。据世邦魏理仕监控的数据显示，上海零售物业市场呈现供需两旺、租金稳步增长的态势，零售市场空置率始终保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年复合增长率达7.9%。作为中国房地产市场的领军城市之一，上海零售物业市场备受投资者关注，市场交易持续活跃。2005-2013年间，上海大宗零售物业（仅包括成交额为1000万美元以上的纯零售物业大宗成交）投资交易额高达345亿元，约为同期17个监测城市交易总量的31.6%，位列榜首。同时，次级商圈近年来发展迅猛，预期将步入一个加速期和扩散期。2010-2013年间，次级商圈规模增长67.1%，较核心商圈高46.6个百分点；同时次级商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。
   
    北京零售物业的增值潜力值得关注。首先，北京高端消费突出，其社会消费品零售总额排名全国第一，其中相当一部分由高端消费拉动。其次，北京的零售项目较为分散，包括西单、王府井及CBD在内的核心商圈仅拥有全市20%左右的零售物业，其余80%的零售物业均位于城市次级商圈。由于五环内土地供应紧俏，加上新规限制五环核心区域内大型公共建筑项目，长远来看，北京的零售市场将呈现“多中心化”趋势。同时，北京对国际零售商有着大的吸引力。世邦魏理仕统计发现，仅在2013年，北京就吸引了34个国际新品牌的入驻，与2012年相比翻了近三番。国际品牌进驻北京市场的步伐有加快的迹象。
   
    杭州是全国最富裕的省份之一的浙江省的省会城市，由于零售商需求稳定以及过去新增供应量有限，杭州的零售物业租金在过去10年中有高达12.3%的年复合增长率，是世邦魏理仕覆盖的17个城市中零售租金增长最快的城市。截至2014年第二季度，杭州整体零售物业市场的空置率仅为1.7%。
   
    作为我国最受欢迎的旅游城市之一，杭州每年接待的国内外游客消费亦对当地的零售市场产生重要影响。对于投资者来说，在杭州投资的关键制约因素在于其投资标的相对匮乏———杭州绝大部分的优质零售物业都由上市商业地产开发商以及本土国企持有。
   
    供应稀缺是杭州优质零售物业市场最显著的特征，物业存量规模小且市场空置率低。截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，排在17个主要城市之末。同期，杭州优质零售物业空置率仅为1.7%，为17个城市中的最低水平。以上原因推动租金快速上涨。世邦魏理仕统计表明，2011年二季度至2014年二季度，杭州优质零售物业底层商铺租金指数累计增长20.9%，远高于同期二线城市平均涨幅的8.7%，亦快于全国指数9.5%的增幅。尽管近年来屈指可数的投资物业成交导致杭州在投资风险综合评估中仅于17个主要城市中位列中游，但是未来2-3年其零售物业投资市场的活跃度有望提升。
   
    国内外零售品牌积极入蓉及扩张，使得成都优质商业的吸纳量于过去三年有惊人的增长，成为崛起的“消费第四城”。截至2014年6月份，成都优质商业的空置率仅为7.6%。展望未来，大量的新增供应将带给成都零售商业市场更进一步的挑战，世邦魏理仕统计数据表明，成都目前在建的购物中心总量为320万平方米，位列全球第二，仅次于上海的330万平方米；而截至2017年底，成都将有约390万平方米的优质商业面积新建入市，其中超过75%新增供应来自次级商圈。更多的新兴商圈将于未来2-3年逐渐崛起。
   
    深圳有个性但表现欠佳
   
    整体排名中，深圳是唯一没有进入前4名的一线城市，总体排名第六。尽管人均可支配收入位列全国之首，消费能力也名列前茅，但由于毗邻香港，有相当一部分消费特别是高端消费已外流香港。另一面，深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。未来3年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。最后，深圳个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃，市场交易主要由散售为主，直接导致了大宗交易活动极不活跃。
   
    作为中国的第一个经济特区，深圳在过去30年吸引了大批来自全国各地的有志青年来到这座中国最年轻、同时充满创新活力和机会的大都市进行创业及工作。2013年深圳全市常住人口的平均年龄仅为33.6岁，而根据2010年第6次人口普查的数据显示，深圳劳动年龄人口（15-64岁）所占的比例高达88.4%，在本报告中所覆盖的17个全国大中城市中位居首位。改革开放30年，深圳涌现了一大批包括华为、腾讯、万科在内的知名企业。在此环境下，年轻人，尤其是80后人群对快时尚品牌认同度较高，这直接助长了快时尚在深圳的快速发展。在华南地区，深圳一直是国际快时尚品牌进驻的首选。
   
    在报告的风险得分中深圳在一线城市中的排名最低，除了流动性欠佳外，另外一个因素也是由大量供应带来的压力所致。深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。得益于地铁线路的开通带来的区域发展以及政府对城市更新型物业的规划定位多为城市综合体，从2010年到2013年，深圳零售物业的库存量每年增长18%。更为重要的是，未来3年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米。面对大量的新增供应，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。
   
    （记者 陈英）