20世纪初开始的摩天大楼“竞赛”热点正从西方转移到亚洲，与此同时，发达国家早已开始对“高楼崇拜”进行理性反思，更集约、更高效的商业综合体模式渐渐成为了中心城市的全新发展方向。商业综合体是伴随着城市化进程所出现的一种更高级的城市建筑群，作为全新的城市形态，它创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等城市功能高度集约的空间。 
　　 
　　追逐城市热点 
　　 
　　吸引投资需求 
　　 
　　2010年，天津商业地产的投资与产值成倍增长，作为房地产领域真正意义上的投资品，商业地产首次与住宅市场相提并论，这被看作是天津楼市全面成熟的重要标志。天津从来不缺乏商业想象力，尽管每一步都显得踯躅蹒跚，但在经历了沿街为市、购物中心的简单模仿等阶段之后，如今的天津商业地产开发已经进入一个崭新的时代，尤其是在新一代万达广场成功的影响下，许多新的综合体项目不断涌现出来。 
　　 
　　2010年11月，坐落于津滨大道旁的万达集团第三代城市综合体——天津河东万达广场盛大开业。开业当天客流即超过30万人次，有人说它的开业将彻底改变河东区的商业氛围，从而给河东区一个真正的城市之心、繁华之心。而伴随天津城市定位升级，近两年很多一流房地产企业都选择在天津建自己的综合体项目，如中粮集团、金融街控股、保利集团、万达集团、仁恒置地等，据统计近十余个大型综合体项目将在近两年内集中亮相。 
　　 
　　之所以商业综合体市场供需两旺，市场普遍认为，这与城市建设的发展进程密不可分。一方面，随着城市建设的不断深化，核心区域的商业、办公氛围均不断成熟，这均为综合体项目的开发提供了有利的条件。另一方面，从市场需求角度来看，近两年，投资性置业的比重不断增加，这些客户更加注重产品的投资属性及升值空间。而综合体项目的便捷性、增值性均能满足投资性购房的需求。因此，这类产品受到了市场的认可和追捧，这又在很大程度上刺激了开发商的开发热情。 
　　 
　　同时，未来天津商业综合体的开发也将对开发商提出更高要求。首先，要求开发商对宏观消费市场进行判断，通过对GDP、零售总额的正确分析来判断一段时期内消费市场总的发展态势；其次，要求开发商对所在商圈以及所开发的物业针对的需求有正确的分析判断；第三，要求开发商具备组合分配各种商业资源的能力。 
　　 
　　模式、功能不断创新 
　　 
　　商业综合体项目往往产生在一个城市的商业中心区域，大规模、综合性的开发，使得它的建设、运营过程与整个城市的功能布局、交通规划息息相关。商业综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速、便捷的交通网络做纽带，有良好的交通环境，保证综合体内人员出行的便利。 
　　 
　　而随着城市化的发展，休闲、娱乐水平的提高，未来天津综合体的开发也会进入一个连锁化和个性化并存的形态。以目前天津市场上的综合体项目来看，虽然近年入市项目很多，但功能定位和业态组合各有侧重，其中主要有以商务办公为主的商务型综合体项目、以娱乐购物为主的商业综合体项目和以住宅为主的住宅综合体项目，这些综合体中业态组合通常在3种以上，能够起到相互支撑并提高品质的作用。如近两年天津推出的标志性综合体项目中，环球金融中心是侧重于商务的商务型综合体、仁恒海河广场是侧重于住宅的综合体项目，而天津中心则是以酒店为核心的公务、度假型综合体。 
　　 
　　近年来，在天津市场推出的各类城市综合体项目，在有侧重的基础上，其他载体功能又有所突破，综合品质更高。如位于和平区侧重居住功能的大都会综合体项目，其项目中包含了5种以上业态功能，同时突出了都市中的居住景色设计。以生态居住为主的世茂湿地公元则在住宅中更加突出“生态、环保、节能、自然、宜居、和谐”的低碳社区环境，同时综合体为中国和全世界提供一个低污染、低排放、高效能为特征的低碳城市的样板，其中超5星级酒店等设计也将成为提高居住价值的重要因素。而以家居商业见长的红星国际综合体项目中，大型家居高档MALL和百货MALL将为面向都市白领和精英人士的公寓提供更丰富的居家生活。 
　　 
　　城市“功放”提升区域活力 
　　 
　　城市发展推动了城市综合体的建设，而反过来，城市综合体又有力地提升了城市的形象，营造了更为成熟的商务环境和商业氛围。 
　　 
　　尤其是商业类综合体项目对周边商业氛围带动能力很强，能够对城市整体商务形象进行带动。对于比较成熟的商业综合体来说，其消费体验与商业模式能够极大的吸引区域内人群。工作、见客户、休闲、健身、观影、逛超市、喝咖啡、朋友聚会、居住……当这些生活追求都可以在某一商业综合体内实现，一个较小的范围内的商业效应将会无限放大。 
　　 
　　事实上，除了能为居民生活和办公提供较大的便利外，城市综合体还能对区域楼市发展产生较强的拉动作用。从这一点上来讲，商业综合体的开发更像是在进行城市运营。不同于一般的房地产开发商，他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸。 
　　 
　　以目前卫国道板块为例，随着去年河东区万达广场及红星国际广场相继入市，卫国道板块集合了各种服务功能，包括了餐饮、娱乐、旅游、购物、休闲、健身等多种高端业态。这种大规模、多元化的商业业态集群与组合可充分满足区域人口的物质生活需求和精神生活需求。