提要：2004年，万达集团在湖北省会城市武汉布下第一颗棋，江汉路万达广场的开业让湖北商业开启一个与国际接轨的时代。据相关媒体报道，在2003年，沈阳万达商业广场开业后，由于客流量稀少，仅在13天时间，精品街的大部分商铺就已停业。  

　　从第一代“沃尔玛 万达”的订单地产，到现在万达广场第三代“城市综合体”模式，万达如何实现资本的蜕变？产业投资成就了万达，还是万达的成功影响了所投资的企业？“万达模式”是否具有可复制性与持久的生命力？ 

　　“万达的坐标是全球！”“多生态的组合是制胜的法宝！”“万达有很多国际化的战略合作伙伴，打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的‘城市综合体’。”…… 

　　5月20日，带着仆仆征尘，大连万达集团高级副总裁李耀汉空降武汉。站在演讲台上，李耀汉简单的语言透露出万达的“方向”、“危机”和“手段”。 

　　2004年，万达集团在湖北省会城市武汉布下第一颗棋，江汉路万达广场的开业让湖北商业开启一个与国际接轨的时代。 

　　转眼不到五年。万达在武汉的项目就达6个，总投资400亿元，加上即将开业的宜昌、襄樊的万达广场，万达在湖北的项目有望增加到10个以上。 

　　万达的扩张速度无疑让业界惊叹。《新财富》研究员陈福评价说，“从第一代‘沃尔玛 万达’的订单地产，到现在万达广场第三代‘城市综合体’模式，这是一种典型的‘加法’。这种巨大的能量，国内商业地产圈无出其右。 

　　但另人担忧的是，这种加法背后，需要强大的资金链条和人才储备作为基础，万达的资金链条能否承载其扩张规模？可复性究竟有多强？ 

　　订单式地产 

　　“如果说房地产市场垮掉了，最后垮掉的是万达，”这是经济学家董藩在房产市场“极度深寒”时力挺万达的一番重论。如今看来，当不少房企仍在为土地争得你死我活时，万达“轻舟已过万重山”。 

　　5月20日，《鄂商》记者在万达招商现场了解到，到访的客户超过1000组，而从万达广场接受登记以来的短短两个月里，接受登记的客户已超过3000组。 

　　一位襄樊招商组的工作人员告诉《鄂商》记者，万达有很多的战略合作伙伴，比如沃尔玛、家乐福等等，在今年年底万达广场商场项目正式营业之前，一定会选择其中一个合适的大型国际企业进入。 

　　实际上，不仅仅是在湖北，与国际品牌的合作已经成为万达在全国各地必定会拿出来佐证万达广场“国际化”的招牌。 

　　据武汉万达相关负责人介绍，万达广场的商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，60-70个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。 

　　不久前的媒体见面会上，万达集团董事长王健林曾这样解释万达的订单式模式，“首先是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元。第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60%左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40%到50%。第三才是集团自有资金，一般占到总投资的1/4左右。” 

　　一位接近万达的资料人士称，订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好，可避免商场完工之后在招商可能出现的招租难问题。 

　　一头扎进百货业 

　　如果说，万达的定单式模式让外界颇为担忧的话，那么万千百货便是加法背后的升华。 

　　“万达对商业的理解已经发生了变化。”王健林对媒体坦言。“百货业态在城市综合体中不可或缺，但在万达广场的扩张中，遇到高端百货不愿意进军新城区的问题，万达在2007年重新组建了自己的百货，这样便很好解决了百货业的缺位难题。” 

　　《鄂商》记者了解到，万千百货菱角湖店座落在汉口新华西路，总建筑面积2.6万平方米，与万达餐饮、住宅项目共同打造万达菱角湖广场，开业时间为今年12月前后。自2004年万达广场在汉口江汉路开业以来，万千百货尚未进军中部地区。 

　　事实上，与大型卖场相比，万千百货两三万平方米的规模只能算“迷你百货”。 

　　万千百货总经理丁遥坦言，“传统大百货有餐饮、电影院等非零售业项目，这些万达广场都涵盖，所以万千百货纯粹做百货。万千百货是初学者入市，需要深入了解湖北市场。开业只是开始，每年商品布局、营销都会调整。” 

　　他称，万千百货对武汉百货业的竞争强度早有准备。其打出的第一张牌是‘错位经营’，力图引进武汉市场空缺的品牌。预计15%的品牌都是首次进入武汉。接下来，扩张速度将成万千百货占领湖北市场的关键。 

　　不过万千百货的雄心也引来了业界的争议。中国房地产专家韩世同对《鄂商》记者表示“武汉市民要买东西都会想到群光广场、王府井百货，除此之外，武汉还有大家广为认可的销品茂、中商百货以及武昌亚贸这样的大型购物场所，而这些购物场所所处的区域也已形成了相对成熟的商圈，万达想凭借万千百货一举占领湖北市场，这不太可能。 

　　据介绍，2000年以前，武昌地区百货市场一直由中南商业大楼、中商广场和亚贸广场瓜分。近年来，以群光广场、新世界百货武昌店等一批时尚百货的接连出现，仅从中南路到光谷地区，就挤着八家大商场，武昌地区的百货业市场格局彻底被打破。 

　　万联证券研发中心黄鹏表示，尽管万达处于武汉市政府重点打造的新城区域，但该商圈目前尚未成熟。相对住宅市场而言，商业物业作为长期投资，在商圈成熟后才会有较为稳定的收益，但一个新的商圈形成，至少需要5~6年的时间，长的可达到10多年，一般来说，商业地产初期都不会很热闹。 

　　“要改变一个核心商圈的地位并不容易”，黄鹏称，万达能否从它们手中争抢到市场份额还有待观察。 


　　提要：2004年，万达集团在湖北省会城市武汉布下第一颗棋，江汉路万达广场的开业让湖北商业开启一个与国际接轨的时代。据相关媒体报道，在2003年，沈阳万达商业广场开业后，由于客流量稀少，仅在13天时间，精品街的大部分商铺就已停业。 

　　高速扩张之忧 

　　不管是定单式地产，还是万千百货，万达都在以燎原之势在全国扩张。 

　　众所周知，2008年~2009年度，是万达扩张最快的一年。自2008年年底起，万达开始频频抄底土地市场，仅当年的第四季度就投入了50多亿元用于增加项目土地储备。王健林也曾公开表示，2009年万达计划投资200亿元，在国内买12到15块地皮，2009年下半年至明年新开24个万达广场。 

　　一位业内资深人士称，按照如此大规模的拿地开发，万达在最近两年需要付出上千亿的资金。而目前，万达的现金流主要来自销售回款，持有物业的租金收入。但据了解，万达在今年的销售额约为250亿元，即使加上持有物业的租金收益，也仅有280亿元左右，这是否可以支撑庞大的项目开发对资金的需求？ 

　　据相关媒体报道，在2003年，沈阳万达商业广场开业后，由于客流量稀少，仅在13天时间，精品街的大部分商铺就已停业。 

　　2004年2月1日，业主经过与开发商斡旋，在万达同意出资提供3个月租金的情况下，116家精品店又重新开业了。但是半个月后，这些商铺不得不重新关门，而后酿成了第一次停业退铺风波。2006年9月25日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到3年的沈阳万达商业广场就被拆除重建。虽然在2007年以后，万达的商业项目成功比较多，但这其中万达没少交‘学费’。 

　　“如果万达进入湖北市场，仅仅采用销售商铺的经营模式，那么存活率是有极小的。”房地产专家韩世同表示，大连万达如此疯狂的全国扩张，是具有极大的风险。他称，万达在其他城市的很多项目都做得非常失败，甚至万达有些项目根本就没有办法盘活，给业主或投资者带来了极大的危险和损失。 

　　上市做大雄心 

　　“万达的目标是多产业的整合。”不久前，万达总裁王健林列出了几个具体目标：2010年，持有物业面积达到800万平方米，物业总开发量达到2000万平方米，资产规模达到亚洲第一，新开15家五星级酒店；到2012年，万千百货开店80家，规模中国第一，在全球同类企业中排名第二。 

　　万达的快速扩张意在金融市场，否与计划近期在A股上市的传言有关？ 

　　4月29日，万达发布2010年第一季度的销售业绩：商业地产、百货和电影院三大业务销售额达到161.8亿元；其中商业物业实现的销售金额达到152亿元，“北万达”的销量甚至超过“南万科”。外界已经将此举解读为准上市企业所作的信息披露演练。 

　　据武汉万达一相关负责人透露，万达已完成了股改，进入了上市的申报程序，计划是今年，最迟是明年。当然，这还需要有关政府部门的批准。 

　　不过万达并非整体上市，拟上市的业务主要包括商业地产、高级酒店、高级公寓和住宅等。拟上市部分的业务中，以大型商业中心开发运营为主，现已开发的项目共有20余个，项目总建筑面积达到1300多万多平方米。主要集中在北京、上海、宁波、成都、南京、苏州、重庆等大城市。同时包含住宅、公寓、写字楼的开发和销售，以及五星级高档酒店的开发与运营，其中，正在运营的酒店项目1个，在建酒店9个。而这些都将作为城市综合体组成的一部分。此外，万达还拥有物流等很多其他资产，但并不包括在此次上市资产当中。 

　　中国著名房地产品牌营销专家陈真诚表示，每个公司都有其发展的战略，只要项目最终能够正常运营，就是成功的。” 

　　他认为，虽然大连万达在全国大举扩张，表面上看确实存在不少风险，但这对万达的将来也许是有极利的。他表示，随着土地的价格上涨或是有些城市重要地块的日渐稀缺，未来万达未必会拿到适合商业发展的地块。 

　　事实上，如果不是2009年6月份万达集团第二轮私募规模、价格提供了一个作价尺度，或许待万达商业地产正式登陆A股首日，又会演绎一出当年“许家印易主富豪榜”的反转剧。而第二轮私募消息一经放出，即创下中国民营企业内地私募的“两最”：一个是资金规模，计划募集40亿元，收到的确认函则超过400亿元；另一个是价格，每股17元。此外，入股的都是民营企业的大腕，没有一家国有企业。 

　　一位接近万达的资深人士告诉《鄂商》记者，万达商业地产向来是资本的宠儿，2004年国内资本市场正处熊市，万达海外上市的念头刚刚萌生，摩根大通、里昂证券、摩根斯坦利、麦格理、瑞银等投行接踵而至。尽管最终其在IPO上接连遭遇两次波折：2007年房地产信托基金(REITs)上市计划叫停，2008年经济危机下IPO渠道冰封。但这丝毫不会怀疑万达一经上市，即成中国房地产行业市值最大的企业。 

　　不过，此次上市万达要支付的代价也不小。媒体报道称，万达与建银国际签有对赌协议，即如果万达没有在约定期限内上市，万达将溢价回购上述股份，同时，万达对于投资期内的业绩也做出承诺，若没有达到上述业绩承诺，万达将对投资方予以补偿。而建银国际的资金来自于信托融资。 

　　分析人士认为，可能由于企业与出资方对风险评估水平不对称等因素，使得企业承担过多的风险。 

　　很显然，继失意REITs后，万达别无选择，趁着后危机时代经济逐渐转暖的时机，借助A股IPO支撑这座“商业地产王国”的扩张与复制，目前已几成定局。 

　　（记者 杨阡陌）