核心提示：当年，广西桂建房地产有限责任公司（以下称桂建房产）为了引进北京王府井百货落户南宁，可谓是费尽心机。但是，南宁王府井运作几年后却未能盈利，无奈于2008年3月份以“停业调整”为名撤出了南宁，至今未恢复营业。为此，作为合作方的桂建房产，以南宁王府井违约为由，将北京王府井百货（集团）股份有限公司和南宁王府井百货有限责任公司推上被告席，要求南宁王府井继续履行合同并索赔1100多万元。记者昨日获悉，南宁市中级人民法院已经受理该案件。那么，桂建房产与南宁王府井双方的纠纷是如何引发的呢？为此记者进行了调查采访。 

　　为了带旺商场 
　　煞费苦心引进王府井百货 

　　提到起诉南宁王府井百货有限责任公司一事，桂建房产董事长黄国培感叹道：“想当年，为了引进王府井百货进驻华星时代广场，我们可是作出了巨大牺牲的。” 

　　黄国培回忆说，位于南宁市新民路的华星时代广场建成后，他们就把广场用途定位为大型商场，因此公司就企图通过引进有实力的百货企业进驻，带旺广场的人气。 

　　王府井百货创立于1955年，1991年组建集团，1993年改组股份制，1994年在上海证券交易所上市。目前，王府井百货是国内专注于百货业态发展的最大零售集团之一。“如果王府井百货能进驻华星时代广场，这对带旺商场人气树立良好的品牌无疑有着很好的帮助。”黄国培说，为了达到引进王府井进驻的目的，他带领公司员工，多次到北京和王府井百货谈判。但是，王府井百货对桂建房产开出的条件却是十分苛刻。   
  
　　“当年，王府井百货提出说，他们进驻华星时代广场的条件首先要求我们免收其前半年的场地租金，而且要给予3年时间作为市场培育期。他们给我们第一年的租金仅为650万元，相当于每平方米才21多元。”黄国培说，要是不答应这些条件，王府井百货就不会进驻华星时代广场。而华星时代广场北区经营面积2.5万平方米，但是其中的5000平方米已经出售给360户个体业主。为了能让王府井百货统一使用场地，他们公司就返租这些个体户的场地，而这些个体户每平方米的租金却高达101多元。 

　　签订15年合同  
　　“停业调整”导致巨大损失 

　　即使条件苛刻，桂建房产最终还是答应了王府井百货的条件。2003年4月8日，桂建房产和王府井百货签订了为期15年的合同。但为了降低风险，桂建房产在与王府井百货签订《房屋租赁合同》时也明确规定：合同生效后/租赁期内，非依本合同上述约定或法定事由，双方均不得单方面强制解除合同。 

　　2004年5月18日，南宁王府井百货正式进场营业。 

　　第一年650万租金，第二年900万租金，第三年不少于1100万租金。在租赁合同中，双方约定第四年以及以后每一年的租金为：按照承租方标的物业内当年不含税销售额的4.4﹪计算租金（按本条约定所计算出的租金额少于人民币1200万元时，承租方按1200万元/年的标准支付租金）。正当桂建房产满怀希望的时候，南宁王府井却于2008年2月27日突然通知“停业调整”，把场内的货柜等物品撤出并遣散员工。 

　　2008年7月1日，桂建公司发现南宁王府井迟迟没有恢复营业，就致函南宁王府井百货，要求其确定停业调整期限和恢复营业时间等，但对方没有作答复。2009年2月13日，北京王府井致函桂建房产，要求对方同意其对租赁物进行分租、转租，并同意调整合同内容，将限制转租变更为不限制转租，将提成租金变更为保底租金，且合同期内保底租金不变。对此，桂建房产复函表示不能同意。 

　　“从南宁王府井停业调整至今，他们都没有恢复经营活动，使得我们公司蒙受了巨大的损失。”黄国培说。  

　　无奈提起诉讼  
　　要求赔偿停业损失1100多万 

　　黄国培说，发现南宁王府井停业后一直没恢复营业，他也曾亲自到王府井北京总部会见王府井集团总裁。但是对方给他的答复说，如果继续经营南宁王府井百货，公司的亏损额比每个月支付的租金还要大，希望双方协商租赁事宜。 

　　为了解决这个问题，王府井方面也曾经牵线其他大型百货接手。但是由于其中5000多平方米的经营面积的产权属于360名个体业主，而桂建公司和这些个体业主所签的返租合同期限也为15年，因此合同只剩11年就期满。对此，有意向进驻的南宁百盛、广州百货和台湾大洋百货都打了退堂鼓。 

　　“我们现在面临的情况是，场地空在那里，他们没恢复营业，我们也实现不了利润最大化的目的。但我们又不能把场地租出去，如果那样我们又违约，就这样，场地一直丢空着。”黄国培说，他查看了王府井2007年和2008年的年度报告，他发现从2007年的年度报告中，王府井百货已经计提了7200万元作为未来6年的租金。意思就是说，王府井百货已经决定不恢复营业，就按照每年的保底租金支付场地租金给他们公司。 

　　由于双方在协商过程中难以达成一致意见，在南宁王府井“停业调整”21个月后，桂建房产向南宁市中级人民法院提起了诉讼，要求南宁王府井履行合同义务继续营业，并且索赔1100多万作为停业期间的损失补偿。 

　　11月30日，南宁市中级人民法院立案庭对该案进行立案受理。12月1日，记者就此事联系南宁王府井百货负责人边双全，他表示目前公司方面还没接到法院的传票，对此他不方便发表任何意见。 
　　（当代生活报 作者：黄有宁 石灵玲 何学俏） 

　　相关报道：王府井百货为何败走邕城 

　　核心提示 

　　2008年，南宁王府井百货撤柜，令南宁市民吃惊不已，王府井是一个名见经传的民族商业品牌。这家有着辉煌背景的外来百货“巨头”在南宁市场仅生存了3年多，为何突然撤柜黯然退出邕城？这让人感到很惊讶，也很困惑，同时不禁让人思索：难道南宁市的百货业已经饱和了？南宁市的百货业出路何在？  

　　业内分析： 
　　王府井“水土不服”败走邕城  

　　南宁百货大楼吴经理称，事件虽然已经过去1年多了，但是王府井败走邕城在他心中还是印象颇深。“个人认为王府井退出南宁市应该是‘水土不服’，记得王府井刚入邕城时曾经雄心勃勃，它的整个管理模式和运作模式更多的是采取了送券等等促销活动，经营上没有体现出什么特色，除了超市的一些北京特产吸引人之外，它的主营业(服装百货等)不太好”。 

　　吴经理说，百货业的成功跟地理位置、经营、管理、定位等多方面相关联，包括企业的形象如何树立等等。很多业内人士认为，当时王府井多次进行的返券活动搞乱了市场，不仅企业、商家亏本，消费者也不认可。 

　　对于王府井连续的送券活动，桂建房产有限责任公司董事长黄国培引用百盛百货业总经理李兵的话说：这种送券的经营模式是一种自杀性做法，不能长期做。 

　　南宁市百货业同业公会的覃兴松说，百货业的成功归结于4要素，一是产品的质量，二是价格，三是服务，四是经营模式。所有的商业失败都跟这几个原因有关，王府井也不例外。  

　　覃兴松说王府井入驻南宁市以后，他观察认为，王府井在价格上并没有亲民，商品也不太适应市民的需求，该地段是机关单位宿舍区域，但是机关单位人群购买有习惯心理，王府井一开始就不能改变这些人群的购物心理，还有它不是多样化百货等等原因，导致它最终失败。  

　　网友认为： 
　　王府井从细节开始失败  

　　从南宁王府井撤柜开始，网络上对南宁王府井经营方面的评论一直非常多。南宁市一位名叫水寒轩的网友认为，王府井失败是从细节开始的。 

　　水寒轩指出，王府井的定位和梦之岛相同，但“梦之岛”抢占了先机，南宁很多人手上持的是“梦之岛”的购物券和贵宾卡、积分卡，加之地理位置上“梦之岛”紧靠南宁城市的大动脉——民族大道，而同一商圈中的王府井未交手就已“屈居下风”。 

　　就商业的科学布局而言，王府井也有问题。王府井的人流，主要就是七星路上的人流，商场本来应该在七星路上开个大门，但它却把这个唯一的位置租给了肯得基，在七星路这边的人行道上，王府井还为人流设置障碍——一个大而高的相当碍眼的花带，周围还停满了汽车。成功取决于细节，王府井在这两个重要细节上的失误是它失败的开始。 

　　网友旮旯鸟说，王府井在南宁市的失败跟价格有很大关系，既然王府井定位于中高端消费市场，那么它的定价策略自然也选择中高取向。同样的或相近的日常用品，人们会更理性地考虑价格而不是品牌，价格始终是吸引顾客的第一武器。 

　　旮旯鸟认为，从商品上看，王府井有卖的沃尔玛基本上有卖，只是品牌可能不同而已，况且对于商场超市的大部分商品(小件商品)来说，对顾客而言，价格才是最最重要的；而大件的商品如电器、服装等，王府井又不够国美苏宁等专业，因此，王府井最终输在沃尔玛等企业的“价格屠刀”下。  

　　合作方说： 
　　王府井败在经营不善 

　　而作为合作方的桂建房产有限责任公司，其董事长黄国培认为，王府井失败的原因归根于经营管理不善。 

　　黄国培说，王府井的地理位置非常好，属于高收入商业地段，周围都是政府机关住宅中心，市民的收入水平和消费水准都很高，很多商家也看重了这点。自从王府井撤离不经营以来，除了本地的百盛等企业跟他们商谈想入驻以外,包括外省的广州百货、台湾大洋百货等都有意跟他们商谈入驻，只是因为与王府井没有解约，无法谈判。 

　　黄国培指出，王府井失败的原因是管理问题。 

　　行业展望： 
　　南宁市百货业饱和了吗？ 

　　在“王府井”撤柜之前，如此的情景在兴宁商圈中也曾上演，南方大厦、钻石广场、民生百货、向阳百货也曾激战，有的还在战斗中落马了。这些现象不禁使人疑惑：南宁市的百货业饱和了吗？ 

　　南宁百货大楼吴经理认为，南宁的百货业是竞争激烈，但南宁的百货业并没有饱和。王府井百货现象只是优胜劣汰的结果，是由消费者来决定市场的胜败。南宁市百货业同业公会的覃兴松认为，南宁市的百货业并没有饱和之说，关键是看如何经营，就算是饱和之中还是有夹缝的。 

　　覃兴松说，目前南宁市百盛、南城百货、南宁百货等都是最成功的企业之一。百盛的定位清晰，人群对象分明，商品又适合年轻人，再加上它所处的成熟商业圈，以及它遍布全国30多个网点的成熟管理模式，目前，它在南宁市是成功站稳了阵地。 

　　南城百货是从小细节上赢得了民心，所以它在南宁市也是一个成功的例子。南城百货利用停车免费等拉住了不少顾客，在商品上也不断增加，既保留老顾客所需的商品，又开发新客户的所需品。 

　　老牌子的南宁百货为什么在南宁市一直屹立不倒，这是因为其靠的是品牌影响力和传统的消费购买力。南宁百货的购买人群大部分都是来自外地和广西县市，所以在商品的价格和定位上，南宁百货也是针对这些人群，属于定位清晰。  

　　背景资料 

　　南宁王府井大事记  

　　●2003年4月8日，广西桂建房产有限责任公司与王府井百货签订《房屋租赁合同》，合同约定，桂建房产将华星时代广场建筑面积2.5万平方米的商业用房出租给王府井百货经营百货，租期为15年。 

　　●2004年5月18日王府井百货以南宁王府井百货有限责任公司的名义进场开业经营。 

　　●2008年2月27日南宁王府井提出停业调整，同时撤走商场商品，拆除商场货架，遣散员工。 

　　●2008年7月1日，桂建房产致函王府井百货，要求对方确定停业调整期限和恢复营业时间等，但王府井百货没有作答复。 

　　●2009年2月13日，王府井百货致函桂建房产，要求对租赁物进行分租、转租并同意调整合同内容，将限制转租变更为不限制转租，将提成租金变更为保底租金，且合同期内保底租金不变。此要求被桂建房产拒绝。 

　　●2009年11月25日，桂建房产向南宁市中级人民法院提起诉讼，要求王府井百货履行合同义务并索赔1100多万。 

　　●2009年11月30日，南宁市中级人民法院立案受理。