2008年福州土地“第一拍”将于3月21日举行。受前几次流拍、流挂影响，本次土地拍卖会备受各界关注。甚至有业内人士大胆预言，其将成为福州房地产市场的风向标，成功与否直接影响市场未来走向。 

　　在本次土地拍卖会上，将推出两幅闹市地块，分别为乌山西路南侧地块宗地2008-01号和湖东路北侧地块宗地2008-02号，由于后者规划用途为商业金融用地，有一定局限性，因此乌山西路地块的重要性直接凸显。 

　　据记者了解，福州许多开发商，尤其是一些有开发实力和经验的开发商，因为前期地价高位运行，加上对楼市走向难做判断，手中的土地储备量减少，因此乌山西路南侧黄金地块就成为众开发商关注的焦点。 

　　那么，乌山西路南侧地块实地情况如何？周边配套如何？对其的投入与产出可否成正比？本报特请蔚蓝机构专业人士对此地块进行了预估。夏庆 

　　（蔚蓝机构市场部  林寿文） 

　　周边环境 

　　项目周边配套： 

　　1)酒店、餐饮：时尚川菜酒楼、富黎华酒楼、黄岐海鲜大酒楼； 

　　2)医疗机构：部队门诊； 

　　3)文化教育：福州大学、市教院附中、乌山小学、融侨锦江小学、福建省老年大学； 

　　4)商场、百货、超市：百安居、永辉、永乐家电； 

　　5)游乐休憩设施：江滨公园、白马河公园； 

　　6)邮政、电信、银行：农行、建行、工行、兴业银行； 

　　7)公交：728、722、953、725、10、4； 

　　8)企事业单位：洪山科技园创业中心大厦、福州市房地产交易中心、福州日报社、福州晚报社、福州市政府、文艺家之家； 

　　9)汽配：新奇特汽车维修； 

　　10)其他：黎明建材市场、倪世建材市场、西禅寺、融侨锦江、美景良晨花园、黎明苑、中茵花城、黎明永乐家电； 

　　地块概貌 

　　地块位置：鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧； 

　　用地性质：商业、居住用地； 

　　占地面积：50.22亩(合33482.7m2)； 

　　建筑密度：≤24.2%； 

　　容积率：≤3.8； 

　　绿化率：≥30% 

　　预估总建筑面积：地上总建筑面积(127234.26m2) 地下总建筑面积(16600m2)=143834.26m2； 

　　地上总建筑面积：127234.26m2(其中预估住宅面积：120873.26m2，每套面积平均100平方米大约共有1208套；预估商业面积：6361m2)； 

　　地下总建筑面积：16600m2(扣除6B级地下人防面积3817m2，剩余12783m2，共有511个可售机动车位)。 

　　地块优劣势 

　　A.优势分析(S) 

　　1)乌山西路隶属鼓楼区，人文环境及经济环境相对较为成熟，升值潜力巨大。 

　　2)该地块位于江滨板块——福州市第二豪宅区域，不仅能够体现本案未来业主的尊贵身份也能同时享受优美的自然环境。 

　　3)地块周边拥有江滨大道、上浦路、工业路、斗池路等城市主干道，未来的乌山西路的通车将使得本案周边的交通环境更加便捷。 

　　4)地块周边设有市教院附中、福州大学、融侨锦江小学等知名学府，教育配套完善，人文环境极佳。 

　　B.劣势分析(W) 

　　1)工业路属于福州工业区，抗生素厂、福州味精厂尚在生产，对周边空气污染较大。 

　　2)现阶段地块周边尚有阳光乌山荣域及正荣润城两个品质相对较高的楼盘，竞争压力相对较大。 

　　3)地块周边道路尚未修建完毕，将给本案前期良好形象带来一定的影响。 

　　C.机会分析(O) 

　　机会一：该地块地处鼓楼区，离福州市市政府较近，且在江滨大道旁。行政中心，稀缺的江水资源，将成为该地块最大的卖点。 

　　机会二：目前江滨板块的楼盘相对较为稀缺，且前期江滨板块已形成的良好的居住环境，利于本案前期广告宣传。 

　　机会三：现阶段江滨板块尚无更多的土地资源进行房产开发建设，稀缺的土地资源将逐渐提升该板块的居住价值。 

　　机会四：目前江滨板块已售完的产品基本以大户型产品为主，市场空缺性较大，差异化产品将在一定程度上受到置业者的青睐。 

　　机会五：该地块分布较为方正，利于打造较高端的产品规划设计。 

　　D.威胁分析(T) 

　　威胁一：国家宏观调控的持续出台，进一步制约着房地产市场的发展。 

　　威胁二：从目前福州市房地产市场来看，其成交量处于相对低迷状态，投资风险相对较大。 

　　威胁三：稀缺的江水资源及土地资源必将吸引一大批知名开发企业前去竞拍，拉大了市场差距。 

　　蔚蓝研判 

　　该项目拥有繁华而稀缺的市中心地段优势，是一个适合居住、利于打造高品质的高端项目。从项目开发经济技术角度分析，按短平快的战略思路，建议： 

　　1.若竞拍楼面地价不超过8788.50元/平方米(每亩地价控制在2226.43万以下)，投资回报率将达到21%以上，项目开发可行性较强，风险也相对较低，可通过土地拍卖进行拿地。 

　　2.若竞拍楼面地价控制在9368.32万～8788.50元/平方米区间(每亩地价在2373.32万～2226.43万区间)，投资回报率将在21%～15%之间，项目开发具有一定的风险性，应在产品规划、定位、策划包装及销售上有所突破，方能保证开发利润最大化。 

　　3.若竞拍楼面地价控制在11122.25元/平方米左右(每亩地价在2817.65万元)，其投资回报率将等于零回报率，项目开发风险性将达到最大。